Vorweg: Im Investitionsplaner der Immobilien App CLIMMI lässt sich die Höhe der Finanzierung und ihr Einfluss auf den möglichen Verlauf eines Investments simulieren.
Die Höhe der Finanzierung ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die vor dem Kauf einer Immobilie getroffen wird. Die Frage, wie hoch diese sein darf, lässt sich pauschal jedoch nicht so einfach beantworten. Vielmehr muss die Finanzierung im individuellen Fall betrachtet werden. Sie hängt von den jeweiligen finanziellen Möglichkeiten und der Risikobereitschaft des Immobilieninvestors ab.
Was entscheidet über die Höhe einer Finanzierung?
Egal ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet werden soll, für die Höhe der möglichen Finanzierung sollten die Einnahmen und die persönliche Risikobereitschaft berücksichtigt werden. Die Einnahmen, die für den Kapitaldienst einer Finanzierung genutzt werden können, kommen entweder aus der Immobilie selbst (durch Vermietung) oder vom Eigentümer (selbstgenutzt).
Eine Haushaltsrechnung liefert die Antwort, wie hoch die Finanzierung sein sollte
Um die finanziellen Möglichkeiten zu ermitteln, wird eine sogenannte Haushaltsrechnung aufgestellt. Das wird die finanzierende Bank auch tun, um den DSCR ( = Debt Service Coverage Ratio, zu Deutsch: Schuldendienstdeckungsgrad) der Immobilie bzw. des Kreditnehmers ermitteln zu können. Dadurch kann sie die Wahrscheinlichkeit, mit der das Darlehen auch pünktlich und regelmäßig bedient werden kann, besser einschätzen. Der DSCR sollte dabei einen Wert (deutlich) über 1 besitzen. Das bedeutet dass der kalkulatorische Überschuss größer ist, als der Kapitaldienst (Zins + Tilgung), der für das Darlehen aufgewendet werden muss.
Die mögliche Finanzierung berechnen
Dabei werden die zu erwartenden Ausgaben (vor Finanzierungskosten) den zu erwartende Einnahmen gegenübergestellt. Mit Hilfe des verbleibenden kalkulatorischen Überschuss lässt sich dann die mögliche Höhe der Finanzierung wie folgt berechnen:
{kalkulatorischer Überschuss} / {Kapitaldienstsatz} = {mögliche Finanzierungshöhe}
Das folgende Beispiel zeigt, wie man sich anhand der zu erwartenden laufenden Einnahmen die Höhe der möglichen Finanzierung ausrechnen kann.
Eine Beispielrechnung für den DSCR
Im Falle einer vermieteten Eigentumswohnung könnte das beispielsweise wie folgt aussehen:
Eine Eigentumswohnung ist zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 5.000 € jährlich vermietet. Hinzu kommen die umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten, welche aber als durchlaufender Posten angesehen werden können, da hiervon z.B. Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr etc. bezahlt werden. Diese umlagefähigen Kosten trägt letztlich der Mieter und werden vom Vermieter lediglich verauslagt.
Aus der Nettokaltmiete müssen nun zunächst die nicht umlagefähigen Kosten bezahlt werden. Im Falle einer Eigentumswohnung wären das beispielsweise der WEG-Verwalter, sonstige Kosten für das Gemeinschaftseigentum sowie die Instandhaltungsrücklage. Nehmen wir einmal an, diese belaufen sich auf 50 € pro Monat, also 600 € im Jahr. Diesen müssen als erstes von den Mieteinnahmen in Abzug gebracht werden.
Daraus ergibt sich zunächst ein planbarer Überschuss in Höhe von 4.400 € pro Jahr, welcher alle planbaren Einnahmen und Kosten berücksichtigt. Diese könnten also anderweitig, z.B. für den Kapitaldienst einer Finanzierung, verwendet werden.
Nicht vorhersehbare Risiken mit einplanen
Banken werden hierauf jedoch üblicherweise einen weiteren Sicherheitsabschlag vornehmen. Dies sollte auch der vorausschauende Immobilieninvestor tun. Denn über die fest kalkulierbaren Kosten hinaus entstehen von Zeit zu Zeit nicht planbare Situationen. Das können z.B vorübergehender Leerstand, Zahlungsausfall des Mieters oder Reparaturkosten sein. Diese müssen natürlich ach bezahlt werden können. Im Falle eines Leerstandes kann es sein, dass der Immobilieninvestor vorübergehend den gesamten Kapitaldienst aus eigener Tasche bezahlen muss. Für diese Risiken lassen sich lediglich Annahmen treffen. Diese müssen natürlich der jeweiligen Immobilie und dem Standort entsprechend angepasst sein und können dadurch unterschiedlich hoch ausfallen. Für diese Berechnung nehmen wir das Risiko mit 15% der Mieteinnahme an. Das entspricht in diesem Fall 750 € pro Jahr.
Was bleibt wirklich übrig?
Unter Berücksichtigung dieses weiteren Kostenrisikos bleibt ein kalkulatorischer Überschuss in Höhe von 3.650 €. Diesen könnte man vollständig für den Kapitaldienst einer Finanzierung aufwenden. (Will man einen positiven Cash Flow auch nach den Finanzierungskosten mit der Immobilie erzielen, sollte man diesen ebenfalls vom für den Kapitaldienst verfügbaren Betrag abziehen).
Was bedeutet das für die Höhe der Finanzierung?
Da sich der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung für das Darlehen zusammensetzt, kann man mit Hilfe des errechneten Überschusses eine mögliche Finanzierungssumme errechnen.
Die mögliche Finanzierung berechnen
{kalkulatorischer Überschuss} / {Kapitaldienstsatz} = {mögliche Finanzierungshöhe}
Bei einen angenommenen Zinssatz von 1,0% und einem Tilgungssatz von 2,5% ergibt sich ein Kapitaldienstsatz von 3,5%. Der Kapitaldienstsatz ist schlicht die Summe aus dem Zinssatz und dem Tilgungssatz. Er gibt an, wie viel % der aufgenommenen Finanzierungssumme pro Jahr an die Bank zurückgeführt wird (inklusive Zinsen). Teilt man nun den errechneten Überschuss durch den erwarteten Kapitaldienstsatz, ergibt sich die mögliche Finanzierungshöhe. Im vorliegenden Beispiel ergibt sich eine mögliche Finanzierungssumme in Höhe von 104.285 € (3.650 € / 3,5% = 104.285 €).
Es geht noch mehr, aber…
Sollte eine höhere Finanzierungssumme angestrebt werden, lässt sich dieselbe Rechnung auch vor Berücksichtigung der unvorhersehbaren Risiken durchführen. Dann liegt ein planbarer Überschuss in Höhe von 4.400 € zu Grunde. Dadurch erhöht sich die mögliche Finanzierungssumme auf 125.714 € ergibt (4.400 € / 3,5% = 125.714 €). Allerdings sollte berücksichtigt werden, dass mit höherer Finanzierung, der Zinssatz, den die Bank verlangen wird, möglicherweise steigen wird.
Ebenso sollte in diesem Fall sichergestellt werden, dass, sollte zu irgendeinem Zeitpunkt eines der bereits vorher im Artikel erwähnten Risiken (z.B. Leerstand, Zahlungsausfall des Mieters, Reparaturen) eintreten, der Immobilieninvestor aus eigener Tasche nachhelfen muss. Sollte die Bankrate zu irgendeinem Zeitpunkt nicht bedient werden können, kann dies im schlimmsten Fall bis zur Zwangsverwertung der Immobilie durch die Bank (oder andere Gläubiger) führen.
Lassen sich auch mehr als 100% des Kaufpreises durch die Bank finanzieren?
Eine Finanzierung kann sogar so hoch gewählt werden, dass sowohl der Kaufpreis als auch alle dazugehörigen Nebenkosten mit Hilfe der Finanzierung bezahlt werden können. Hierbei sollte jedoch genau darauf geachtet werden, dass der laufende Kapitaldienst für die Finanzierung sehr wahrscheinlich die Mieteinnahmen übersteigen wird. Es müsste also jeden Monat aus eigener Tasche Geld mitgebracht werden um die laufenden Kosten bezahlen zu können.
In jedem Fall lohnt es sich mit einem bankenunabhängigen Berater über die Möglichkeiten der Finanzierung der Wunschimmobilie zu sprechen. Die Partner von CLIMMI bieten zuverlässige und kompetente Lösungen um schnell die passende Finanzierung zu finden.
